Уважаемые коллеги!
В издании "ЭЖ-Юрист" вышла статья "Право на выкуп арендуемого муниципального или государственного имущества в собственность теперь зависит от того, включено оно в перечень имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП, или нет" с комментарием партнера Коллегии Олега Москвитина.
Принят закон, который вносит изменения в порядок отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами МСП (Федеральный закон от 06.04.2024 № 76-ФЗ), и в порядок приватизации государственного и муниципального имущества.
Ниже приводим полный комментарий Олега:
"Государство продолжает поддержку малого и среднего бизнеса, и Федеральный закон от 06 апреля 2024 года № 76-ФЗ стал очередным шагом в этом направлении. Этим законом минимальный срок аренды субъектом МСП недвижимости для ее преимущественного выкупа у государства (муниципалитета) сокращен с 2 до 1 года.
Соответствующая норма статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в новой редакции звучит теперь следующим образом: субъекты малого и среднего предпринимательства…при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое недвижимое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится во временном владении и пользовании или временном пользовании субъекта МСП непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Очевидно, что теперь малым и средним предприятиям будет проще выкупить публичную недвижимость в приоритетном порядке – не придется арендовать ее в течение 2 лет и более (срок не самый большой, но все-таки достаточно продолжительный). Будем надеяться, что новое положение закона будет востребованным и действительно поможет малому бизнесу.
В то же время необходимо помнить, что указанный выше срок имеет свои нюансы. Так, в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 декабря 2015 г. №307-ЭС15-10790 по делу №А56-40431/2014 разъясняется, что преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества возникает у арендатора, если в течение всего срока владения и пользования имуществом, необходимого для признания арендатора имеющим такое право, он или его правопредшественники соответствовали критериям малого или среднего предпринимательства.
Также не будем забывать про сохраняющее действие условие статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ: у желающего выкупить недвижимость арендатора не должно быть долгов по арендной плате. При возникновении спора суды уделяют этому моменту особое внимание. Так, Определением СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28 февраля 2017 г. № 305-ЭС16-19991 по делу № А41-7060/2016 признано незаконным решение уполномоченного органа об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку предприниматель (МСП) непрерывно пользовался арендуемым помещением более 2 лет (а теперь - 1 года) и у него отсутствовала задолженность по арендной плате. С учетом последнего, отметил ВС РФ, предпринимателем были соблюдены все условия для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества".